2025.02.10

【　中国不動産バブル崩壊の最新状況　2025年2月　】

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中国の不動産バブル崩壊の最新状況、そしてそれが経済に与える影響についてチャットGPT PROに広範囲に渡って調査させました。

世界中の様々なメディアから最新のニュースを抜き取り、統計データを抜き取った上で、構成してわかりやすくまとめてくれるため、状況判断には非常に役立つものとなります。

そしてここからの結論としては

①　中国不動産バブル崩壊はまだこの後も継続する。行政が本来の価格と乖離した価格でしか売らせないため、実質的に中古市場が機能していない。債務不能に陥る住宅ローンを組む家庭は増加する。

② 周辺産業に与える影響も膨大で、失業率は低迷したままで、実質的な失業率は相当に高いと考えられる。

③ 中国の多くの家庭は潜在的に住宅の大きな含み損を抱えてしまっており、これが支出の抑制につながり、デフレ経済が長期化する。

④ 国内需要が振るわないため、輸出に頼らざるをえず、結果的に米中間だけでなく、様々な国との貿易摩擦が拡大する。相互関税が様々な国で行われた場合、世界経済を下押しする。

中国不動産市場の崩壊に関する調査報告

1. 過去10年のデータ (2015～2025)

中国の不動産市場は2010年代に急成長しましたが、近年は減速傾向にあります。2015年から2021年頃までは人口増加や都市化を背景に住宅建設が拡大し、住宅価格も上昇を続けました。しかし2020年代前半からは 住宅供給過剰 や 人口動態の変化 により、市場に変調が見られます。

住宅在庫と未完成住宅: 長年の大量建設により未販売の住宅在庫が積み上がっています。2023年8月末時点で、新築住宅の未販売面積は約6.48億㎡（約720万戸相当）に達しましたreuters.com reuters.com。これは中国全土に空き住宅があふれていることを示す数字です。さらに、この統計には購入済みだが資金難で建設が滞っている未完成住宅や、投機目的で購入され空室となっている複数所有住宅は含まれていませんreuters.com。実際にはそれら「宙に浮いた」住宅が未使用住宅の大部分を占めると専門家は指摘していますreuters.com。2022年にはこうした未完成プロジェクトの引き渡し遅延に抗議する 「住宅ローンボイコット」 が発生し、全国で200以上の不動産プロジェクト が建設停止の影響を受けていたと報じられましたreuters.com。未完成物件に絡む住宅ローン残高は9,000億元規模（総住宅ローンの約1.7%）に上るとの試算もありますreuters.com。
総住宅戸数と空き家: 中国の総住宅戸数は正確な公式統計がありませんが、都市部を中心に数億戸規模と推計されています。その中で相当数が空き家となっている模様です。研究によれば2017年時点で中国の都市住宅の約21%（約6,500万戸）が空き家だったとの推計がありますwsj.com。その後も建設は続いたため、2020年代には空き家数はさらに増加している可能性があります。中国政府元高官も2023年、「14億人全員でも中国中の空き住宅を埋めるには足りない」と異例の指摘をしていますreuters.com reuters.com。極端な推計では「30億人分の住宅が空いている」との見方すらあり、仮に誇張だとしても空室問題の深刻さを物語っていますreuters.com。
人口動態: 中国の人口は2022年に減少に転じました。長年14億人前後で増加してきましたが、2021年をピークに減少に移行し、2022年は約85万人減の14億1175万人となっていますpmc.ncbi.nlm.nih.gov。これは1960年代以降初めての人口減少であり、少子高齢化が進行して今後の住宅需要に陰りを与える要因です。また、住宅購入の中心となる若年成人層（25～34歳）は2017年に人数がピークを迎え、その後減少を開始しましたtkfd.or.jp。国連の予測では、この主要購買年齢層は2017年から2030年までに約7,000万人減少すると見込まれており、将来的な実需の縮小が示唆されていますtkfd.or.jp。

2. 2020～2022年: コロナ禍の影響と市場変動

2020年に始まった新型コロナウイルス禍は、中国不動産市場にも混乱をもたらしました。当初2020年初頭のロックダウンで不動産販売は急減しましたが、その後は景気刺激の金融緩和もあり一時的に市場が持ち直しましたtkfd.or.jp。しかし、同時に政府は不動産バブル抑制に向けて金融引き締め策を強化し、市場は急速に冷え込みますtkfd.or.jp。

政策の転換: 中国政府は「住房不炒（住宅は投機ではなく居住のためのもの）」の方針を掲げ、2020年から不動産開発企業への融資規制「三道紅線」を導入しましたrieti.go.jp。これは不動産企業の負債比率や現金比率に厳格な上限を設けるもので、過剰債務に歯止めをかける狙いでしたrieti.go.jp。この引き締めにより借入に依存して急成長していた開発業者の資金繰りは悪化し、恒大集団（エバーグランデ）は2021年9月に債券利払いを延滞して経営危機に陥りましたrieti.go.jp。恒大の事実上のデフォルトは業界全体に波及し、碧桂園（カントリー・ガーデン）や融創中国（サンアック）、緑地集団（グリーンランド）、世茂集団（シマオ）など大手デベロッパーが次々と債務不履行や返済猶予状態に陥る事態となりましたrieti.go.jp。2020年時点の販売額トップ10社のうち半数が2023年までに債務危機に陥った計算で、開発業者の信用不安が広がりました。
住宅販売と価格の動向: コロナ禍と融資規制の影響で、不動産販売は2021年以降急減しました。住宅販売面積は2021年にピークの17.9億㎡に達しましたが、2022年から減少に転じ、2023年には11.2億㎡とピーク比で38%減少していますtkfd.or.jp。この大幅な販売不振により、開発投資も2021年から2023年で25%落ち込みましたtkfd.or.jp。価格面でも、これまで緩やかな上昇が常態だった中国の住宅価格指数が下落に転じました。国家統計局の新築住宅価格指数（70都市平均）は2021年中頃をピークとして2024年1月までに4%下落しましたtkfd.or.jp。特に実勢を反映しやすい中古住宅価格は同期間に9%下落しており、三線都市（中小都市）や二線都市（地方省都クラス）ほど下落幅が大きくなっていますtkfd.or.jp。これは需要の冷え込みに加え、開発業者の財務不安から購入者が敬遠した結果とみられます。
開発プロジェクト停滞と信用不安: 2022年には上述の住宅ローンボイコット運動が象徴するように、資金繰りに行き詰まった開発業者が建設中の住宅を完成できず、購入者が入居できない問題が表面化しましたreuters.com。購入者の視点では、中国では住宅の約9割が完成前に前払いで売られる予約販売方式であるため、開発中止は直接「家もお金も失う」リスクとなりますtkfd.or.jp。2021年には販売住宅面積のうち9割が予約販売だったとのデータもありtkfd.or.jp、制度上こうした未完成リスクが内在していました。開発業者への不信感が高まった結果、政府や地方当局が金融支援策や建設再開策を打ち出しても「怖くて買えない」という心理が広がり、需要喚起策の効果が限定的となっていますtkfd.or.jp。このようにコロナ禍から始まった不動産市場の低迷は、金融引き締めと開発業者危機が絡み合い、少なくとも3年近く続く異例の長期不況となりましたtkfd.or.jp。過去にも2008年や2014年に不動産不況はありましたが、これほど長引いたことはなく、まさに未曾有の局面となっていますtkfd.or.jp。

3. 2025～2026年の市場動向予測

直近の低迷が続く中、2025年から2026年にかけて中国不動産市場は緩やかな底入れと新たな均衡点の模索に入ると予想されています。ただし急回復は見込みにくく、供給過剰の調整には数年を要する見通しです。

価格・販売の見通し: 多くのエコノミストは、2024～2025年も住宅販売と価格の下落傾向が続くと予測しています。モルガン・スタンレーは、2025年も住宅販売が前年比▲12%減少し、価格も2024年11月時点からさらに一桁台後半％の下落を見込んでいますtheedgemalaysia.com。フィッチ・レーティングスも2025年の新築販売面積は▲10%減、価格は▲5%程度下落すると予想していますtheedgemalaysia.com。ただ、下落幅は2024年までより縮小し、2025年後半には価格下げ止まり（ボトムアウト）するとの見方もありますtheedgemalaysia.com theedgemalaysia.com。一部の専門家は2025年末までに市場が安定化し、2027年頃には年平均2%程度の緩やかな価格上昇に転じる可能性を指摘していますcnbc.com。これは人口減少下でも実需向けの適正価格帯であれば徐々に買いが戻るとのシナリオです。
在庫調整と未完成住宅の処理: 2025～2026年にかけても新規着工は抑制され、在庫圧縮と未完成物件の消化が市場の焦点となります。すでに中国政府は「保交楼（住宅引渡し保証）」政策の下、国有企業による問題プロジェクトの引き継ぎや、銀行による建設資金供給を促していますreuters.com reuters.com。今後も地方政府・国有デベロッパー主導で停滞プロジェクトの工事再開と完成引渡しが進められる見通しですtheedgemalaysia.com。これにより、住宅購入者の信頼回復と市場正常化を図る計画です。しかし膨大な在庫の解消には時間がかかり、2025年時点でも未販売住宅面積は依然6億㎡規模と高止まりする可能性がありますreuters.com。売れ残り在庫と未完成在庫の同時処理が課題となり、新規開発よりも既存物件の処理と需要喚起に軸足を置いた市場運営が続くでしょう。
政策環境と市場統合: 政府は2024年以降、不動産規制を一部緩和する姿勢を見せています。各地で住宅ローン頭金比率や購入制限の緩和、税制優遇など需要刺激策が散発的に導入されていますtheedgemalaysia.com。中央経済工作会議でも市場支援の強化が表明されましたtheedgemalaysia.com。もっとも、政府支援はあくまで「滑り止め」の役割で、大規模なバブル再燃を促すような刺激策は避けられていますtheedgemalaysia.com。民間の信用不安が残る中、資金力のある中央系・地方系の国有デベロッパーが市場シェアを拡大し、淘汰が進むと予想されますtheedgemalaysia.com theedgemalaysia.com。モルガン・スタンレーは2025年には民間企業が債務削減と事業整理に追われる一方、大手国有デベロッパーが市場統合を進めると指摘していますtheedgemalaysia.com。この結果、市場はより寡占化・安定化し、投機色の薄れた「新常態」に移行していくと考えられます。

4. 2027年以降の長期的市場展望

長期的には、中国の不動産市場は構造的転換期を迎え、これまでのような高成長モデルから安定成長・縮小均衡モデルへ移行すると見られます。主な要因は 人口・世帯の減少, 都市化の成熟, 政府政策の枠組み変化 の3点です。

住宅需要の構造変化: 前述のとおり、中国では若年人口の減少と人口全体の減少が始まっており、新規住宅需要（世帯形成数）は長期低下傾向にありますtkfd.or.jp。すでに住宅ストックは多くの都市で世帯数を上回る水準に達しており、今後は「新築よりリフォーム」「量より質」へのシフトが避けられません。都市部では老朽化した住宅の建て替え需要や、省エネ改修といった質的需要が残るものの、全体として販売面積や建設面積は2020年代前半のピークから半分程度の水準で推移するとの民間予測もありますaxa-im.com.hk axa-im.com.hk。長期的均衡点はピーク時の約5割程度という分析もありaxa-im.com.hk、20年以上続いた住宅ブームは終焉し長期的な縮小トレンドに入る可能性が高いです。
政府政策と市場規制: 政府は不動産市場のソフトランディングを目指し、様々な制度改革を検討しています。将来的な大きな改革の一つに 不動産税（固定資産税） の導入が挙げられます。長年議論されながら先送りされてきましたが、投機抑制と地方財政の安定財源確保のため、2020年代後半には本格導入される可能性があります。実現すれば空き住宅を抱え込むコストが上がり、住宅の投機的保有を抑制する効果が期待されます。また、現行の予約販売制度によるリスク露呈を受けて、完成後販売への移行やエスクロー強化など販売慣行の見直しも検討課題です。加えて、「共同富裕」の理念の下、公共賃貸住宅や保障性住宅の供給を拡充し、中低所得者向けの住環境改善にも注力するとみられます。これら政策により、2030年頃までに不動産市場は急拡大から安定成長へ軟着陸し、住宅は投資商品から居住インフラへと位置づけを変えていくでしょう。
地方財政と経済構造: 不動産開発に依存した成長モデルからの転換も進む見通しです。地方政府はこれまで土地使用権の売却収入に財政の多くを頼ってきましたが（2020年で地方財収入の約1/3が不動産関連収入tkfd.or.jp）、地価下落と取引減少でこのモデルは持続困難です。今後は地方財政の構造改革が不可避で、産業振興策や中央からの財政移転で不動産依存を下げる方向です。同時に不動産業界自体も再編が進み、健全な財務基盤を持つ企業だけが生き残る業界となるでしょう。過剰債務を抱えた企業の整理が一巡し、住宅市場が収縮均衡に落ち着くには数年～10年程度の長い調整期間が見込まれます。その過程で、中国経済は建設主導から消費・ハイテク主導へと重心を移していくと考えられています。