【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ　】

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第1段階　】

人口減少の加速（現在～2030年）

今回は日本の人口が急速に減少する中で、地方の過疎化と都市集中がどのような形で進むのか？これを予想していきます。

そして重要な点として、地方の不動産価格がどうなるか？過疎地は当然ほぼ無価値化することは確実でしょうが、この点についても考えていきたいと思います。

現在、日本全体で出生率低下と高齢化が進行し、特に地方圏では若年層や現役世代の都市流出が止まりません。

これにより、北海道・東北・中国・四国・九州山間部を中心に、集落ごとの人口減少が急速に拡大します。

住民構成が高齢者偏重となり、地域経済の担い手が不足し始めます。公的サービスも税収不足により劣化していくことは確実です。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第2段階　】

地方インフラの維持困難化

人口減少に伴い、自治体の税収も継続的に減少していきます。

特に過疎地域では、公共交通機関の撤退、病院や診療所の閉鎖、学校の統廃合が相次ぎます。

これは既に長きにわたり行われていることですが、更に統廃合が進むことになり、自分の母校がなくなってしまった。そんな人がどんどん増えることになるでしょう。

行政サービスの質が低下し、生活利便性が大きく損なわれた結果、残る若者や子育て世帯の更なる流出が加速します。

結果的に人はより生活し易い場所に集まり、過疎地の過疎化は更に加速するという循環になります。

こういうところが巨大震災に襲われれば、残念ながら復興は現実的に見放されることになるでしょうね。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第3段階　】

都市圏の人口過密とインフラ疲弊

首都圏・中京圏・関西圏などの都市圏に人口が集中する一方、都市基盤の整備が追い付かず、住宅価格や地価が上昇します。

都市圏には中華圏を中心とした外国人の移住も円安もあり継続します。（大震災に見舞われれば話は別）

これにより都市部の不動産価格は高値を保つことで、地方の居住者がマイホームを買うことは難しいですので、多摩地区のような、現在廃れている戦後に開発された街が見直される可能性もあります。

交通渋滞や通勤混雑が深刻化し、保育所や教育施設の不足も目立ちます。

また、老朽化した上下水道や道路インフラの修繕費用も膨らみ、都市運営コストが増大しますので、これは税金としてのしかかってくることになるでしょう。

ただし住民数が大幅に増える街に関しては、新たな税収増加により、一定分は相殺されることになります。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第4段階　】

地方の「限界集落」急増

人口の過半数が65歳以上という「限界集落」が全国で急増。

特に山間部や離島では集落ごと消滅するケースも現れ、放棄された農地・山林が広がります。

北海道、東北、北陸、四国、山陰、福岡以外の九州ではこれが特に顕著になるでしょう。

これにより、獣害の深刻化や森林管理の放置が進み、地域の環境リスクが増大します。

今でさえ獣害リスクは深刻ですが、この段階においては、もう手がつけられない状況に進んでいると考えられます。

せっかく作物を作っても猪や鹿に食べられてしまうとなると、農業自体を諦める高齢者も急増することになるでしょうね。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第5段階　】

不動産市場の二極化

都市部の住宅やマンション価格は高騰する一方、地方の土地・建物は買い手がつかず、事実上無価値化するエリアが拡大します。

相続された空き家の処分ができず、放置物件が社会問題化。「負動産」問題が全国で顕在化します。

過疎地だけでなく、今は普通の地方の街であっても、中心から離れたエリアでの空き家の放置は加速します。

そのような空き家が集中すると、そこには野生生物が巣を作ることも考えられますが、それ以上に犯罪を犯すような質の悪い外国人がアジト化する可能性も高くなります。

そうなればスラム化が進むことになりますから、普段の生活が危ぶまれることになり、結果的に不動産の価値は下がり、人は更にそこから出ていくという循環になります。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第6段階　】

自治体消滅リスク顕在化

自治体の財政難と人口減少が重なり、行政機能を維持できない市町村が増加します。

特に人口1万人未満の小規模自治体は合併や統廃合を余儀なくされ、地域独自の文化や伝統が失われる危機に直面します。

それでも既得権益者はなんとか自分の利権を守ろうとしがみつこうとするでしょうね。

人口が減少する2つの町が合併しても、町議会議員は2つの町の議員数の合計が保たれるとか。

住民の地域アイデンティティも薄れ、社会の分断が進行します。

小さな祭りは開催されなくなり、地域独特の風習、文化も廃れていくことになるでしょうね。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第7段階　】

大都市の社会問題の深刻化

都市部では単身世帯や高齢者の孤立が深刻化し、孤独死や社会的孤立が増加します。

高齢者の孤独死の急増により、不動産は事故物件が急増します。

単身世帯の高齢者はますます転居は難しくなります。

所得格差の拡大も進み、低所得者層の都市集中によるスラム化の兆候も見え始めます。

大都市の中で、所得層によっての住むエリアは大きく分かれることになり、不動産価格もエリアによって全く違う価格帯を形成するでしょう。

今は大都市全体のマンション価格が高騰していますが、5年先、10年先を考えた時、低所得者層が多く住むエリアのマンション価格は大きく下落するリスクは高いです。

こうした社会問題が治安悪化や都市不満層の拡大につながります。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第8段階　】

国土管理の破綻リスク

山間部や離島の人口減少が極限に達し、道路・橋・上下水道の維持放棄が進みます。

市町村にも県にも国にもインフラを維持し続ける資金などどこにもありません。

もし国や日銀の資産としてこれらが多額の計上をされているとすれば、資産ではなく負債であり、まともに評価をすればとんでもない含み損となります。

荒廃した森林・農地は、土砂崩れ・洪水・山火事のリスクを高め、国土全体の安全保障にも影響を及ぼします。

そして安全保障は崩れるだけでなく、実際に大災害が起きた時にそこに住む住民を守る手立ても全てゴテゴテになります。

災害発生時の対応困難地域が広がります。このリスクを避けるために人は移動をし、そこから動けない理由のある人。頑なに住み続けようとする人以外は過疎地にはいなくなるでしょうね。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第9段階　】

企業の地方撤退と雇用喪失

地方経済の縮小に伴い、企業は採算性の悪化から工場・事業所を次々に閉鎖。

地元雇用が激減し、残された若者の流出がさらに加速します。

工場・事務所の買い手、使い手は現れず、不動産の価値は更に下落します。

地方の購買力低下が進み、商業施設やサービス業も撤退する「経済消滅地帯」が各地に誕生します。

今はイオンモールの進出でその地域のエリアの競合店は淘汰されていますが、イオンモール自体も中小規模のところ、不採算モールは閉鎖されます。

これによって地域の多くの雇用が奪われることになり、所得水準は下がります。

そして地域に大規模モールがなくなれば？　更にその地域の利便性は悪化し、結果的に人は流出することになります。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第10段階　】

外国人労働者の地方定住政策始動

介護・農業・建設など人手不足分野を中心に、外国人労働者の地方定住が進みます。

一部地域では外国人コミュニティが形成され、地域経済の維持に貢献する反面、文化摩擦や治安懸念も指摘され、移民政策の是非を巡る社会的議論が活発化します。

法的整備がきちんと作られていなければ、日本の社会保障制度そのものの崩壊につながります。

医療制度、生活保護制度も食い物にされます。

不法移民に対して厳しい処置が取られなければ、不良移民、ギャングが日本の地方に拠点を構え、犯罪は増加し、スラム化も加速します。

日本人が住むには危険すぎるエリアが日本の各地に出来上がる可能性があります。無法地帯です。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第11段階　】

スマートシティ・都市集中強化策

大都市圏ではAI・IoTを活用したスマートシティやコンパクトシティ構想が本格化。

都市機能の効率化と利便性向上が進む一方、地方との格差はさらに広がります。

成功したスマートシティ、コンパクトシティの不動産価値は大きく向上します。

教育・医療・雇用が都市に集中し、若者や高所得者層の都市流入が続きます。

これによりこれらの町はより活性化することになり、プラスのスパイラルにより、税収も増加し、より充実したサービスを受けられるようになります。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第12段階　】

地方創生の限界と見直し

これまでの「移住促進」や「ふるさと納税」などの地方創生政策の効果が限定的であることが明らかになり、より抜本的な地域再編・産業転換が求められます。

「人口減少を前提とした地方の持続可能性」の議論が本格化します。

しかしこの段階でも既得権益者は利権にしがみつき、本気の立て直しができる町とできない町に分かれます。

その街の首長がリーダーシップを発揮し、前に進むことができるかどうか？　これによる街の二極化も拡大します。

老害が占める街に住むことは、不動産という資産価値も継続下落しますし、住んでいること自体が不幸につながると理解すれば、人口流出は続くことになります。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第13段階　】

災害リスクで都市集中の脆弱性露呈

首都圏直下地震・南海トラフ地震・大規模水害などの自然災害により、都市集中型社会の脆弱性が顕在化。

都市インフラの長期麻痺や避難困難問題が深刻化し、地方分散型社会への転換の必要性が社会全体に認識されます。

【地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第14段階　】

テレワーク・リモート化の進化

これは14段階というよりも、コロナ禍後に起こっていることであり、一部の選択される町はこれが加速するというイメージです。

通信インフラの整備とデジタル技術の進化により、地方でも高付加価値な仕事が可能となり、一部の若年層・子育て世帯が地方移住を選択します。

ただし全体としては限定的な規模にとどまり、都市集中の大勢を覆すには至りません。

地方移住に選ばれる街になれば、需給バランスの関係から、その街の不動産価格は利便性の高いエリアを中心に上昇します。

この好循環に選ばれる街というのは、実は現時点でも各市町村の政策、人口流入状況を見れば想定がつきます。

ただし多くは既に数年前から値上がりしていますので、日本円と尺度から考えた場合、投資のリターンよりも外貨計算でのマイナスの方が大きくなると感じます。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第15段階　】

高齢者の地方回帰・終の住処志向

都市部の高騰する医療・介護コストを避け、地方への高齢者移住が増加します。ただし選択される街は非常に限定されます。

リゾート地や温泉地での「終の住処」需要が高まり、医療・介護インフラを備えた地方型の新しいコミュニティ形成が進みます。

軽井沢やその周辺、熱海やその周辺がまさにその好事例です。

これらの周辺部には大規模な終のすみかとしての低層型マンションが開発されるのではないかと思います。

介護が必要な棟とまだ必要がない棟にわけられ、レクレーションや、さまざまな催しも開かれ、コンビニ等も敷地内にできるでしょう。

これが人気化すればシリーズ化されて日本各地にできる可能性は高く、これらのマンションを終のすみかとして選択するのは今の時点での想像ではありますが、正しいように思いますね。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第16段階　】

地方農業・エネルギー自給の再評価

世界的な食料危機・エネルギー価格高騰を背景に、地方の農業や再生可能エネルギーの重要性が再認識されます。

スマート農業・再エネ開発が地方経済の柱となり、若者や起業家の地方参入が一部で増加します。

ただしこの前の時点で日本の農業の根幹が既に崩壊してしまっている可能性もあります。

放置された農地を再生することには非常に時間がかかります。

今の価格では生産しても採算が合わない、しかし価格を上昇させれば、インフレに消費者の所得は追いつけず、買い手がいない。

国民負担率が更に増え、多くの国民が貧困化していれば、プラスの循環を作り上げることは至難の業です。

今の状況を見ている限りにおいては、楽観論をすること自体、リスクが高すぎるように考えます。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第17段階　】

「地方都市圏」への機能分散促進

札幌・仙台・広島・福岡などの中核都市に医療・教育・雇用機能が集中し、準都市圏としての役割が拡大。

過度な首都圏一極集中を緩和しつつ、地方と都市の中間的エリアの発展が促されます。

地方の中核都市はこのあとも成長すると考えられます。

ただし東京と同じように、外国人がセカンドハウスをもとめるようになり、値段が上昇し、日本人にとっては買うハードルが高くなると考えられます。

特に札幌と福岡に関してはこれは顕著になるように思います。博多は本当にアジアから行くには便利な街です。

これらの町は本当に国際的な多民族が住む町になると考えられます。

個人的にもひとつマンションが欲しいと考えていましたが、そう思っている矢先に上昇してしまっており、じっくりと買うタイミングを探ります。

BTC価格が大きく上昇し、円安も進めば、今と比べて値段が上がっても、相対的には割安になるでしょうから。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第18段階　】

廃村・自然回帰エリアの形成

維持困難な集落は、意図的に人の立ち入りを制限し、自然環境保護・観光資源として再整備されます。

日本全国で「人の住まない地域」が増え、国土利用の「縮退」が進むと同時に、環境保全政策が強化されます。

不動産の価値は残念ながらこういうエリアはほとんどなくなってしまいます。

アメリカの荒野時代のゴーストタウンのような街が日本中に現れるかもしれません。

この方向性は良いのではないかと思いますが、不法移民や不良外国人が法を無視し住み、荒らす可能性も高いです。

そうなればあちこちにスラムが発生することになります。

【　地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第19段階　】

地方と都市の融合型社会モデル出現

地方でも都市並みのインフラやデジタルサービスが整備され、逆に都市でも自然や地域文化を享受できる共生型社会が構築されます。

働き方・住まい方・学び方の多様化が定着し、生活の選択肢が大きく広がります。

札幌や福岡のような富裕層外国人も共存する勝ち組都市は現れます。

これらの町の不動産（基本的にマンション）は長期的に資産価値は保たれるでしょう。

日本人の人口が急速に減少する中で、外国人をどこまで受け入れるのか？

これは政府の政策次第ですが、今の何倍も普通に至る所に外国人が住んでいる。

この状況がメインシナリオになるでしょうが、優先して法整備を進め、日本人の将来の社会保障が毀損してしまわないように政治には期待したいです。（この程度は期待させて欲しい）

【地方過疎化と都市集中問題の20段階詳細シナリオ：第20段階　】

多極分散型国家の実現（2050年以降）

これはあくまでも理想論です。下記シナリオになったとしても、日本人の中の二極化は更に進んでいますので、勝ち組エリアに住める日本人は限られる可能性が高いです。

地方と都市の役割分担が最適化され、持続可能な多極分散型国家モデルが実現します。

人口減少社会でも国土全体の価値を最大限に活用し、災害リスクの分散・地域経済の活性化・社会的安定が確保される新しい日本社会が形成されます。

実際にはこの時代の前には大震災などが発生し、再開発が進むエリアと実質的に見捨てられるエリアが分かれ、集中して再開発エリアに多くの人が居住しているというストーリーが現実的かもしれません。

そして高齢者を中心として、地震の後に避難施設で長期生活をし、災害関連死の継続。（あるいみ姥捨山化）というイメージが湧きます。

では実際に地域別の不動産はどうなっていくのか？　この点について次のシリーズで考えていきたいと思います。